Перепланировка 3-х комнатной квартиры в хрущевке и в панельном доме: грамотно преображаем пространство вокруг себя

Процесс узаконивания работ в панельном доме

При комплексном заказе применяется следующий алгоритм:

1. Выбранный исполнитель проверяет объект недвижимости.
2. Стороны подписывают договор.
3. С применением собранной информации разрабатывается проектная документация.
4. Выполняется процедура согласования перепланировки квартиры с получением разрешения.
5. После завершения строительных работ кадастровым обмером фиксируют изменения.
6. Комиссия утверждает ввод в эксплуатацию, предоставляет акт.

Новый технический план передают вместе с другими сопроводительными документами в Росреестр. По выписке из базы данных ЕГРН владелец проверяет корректность записей.

Какие стены в квартире являются несущими, определяют самостоятельно. После детального изучения действующих нормативов не слишком сложно объединить санузел с прихожей.

Для получения необходимых разрешений придется обращаться в следующие организации и учреждения (в Санкт-Петербурге):

1. Проектный институт или компанию, которая способна дать квалифицированное экспертное заключение.
2. Госстройнадзор.
3. Районную Межведомственную комиссию местной администрации.
4. Госпожнадзор (МЧС).
5. Комитеты по охране памятников, градостроительству и архитектуре.
6. СЭС.
7. Жилищное агентство.
8. Ленэнерго.
9. Водоканал.
10. ПетербургГаз.
11. Управляющую компанию, Жилкомсервис либо товарищество собственников жилья.

Перечень организаций определяется с учетом особенностей перепланировки квартиры в панельном доме. В Комитет по охране памятников обращаются, если здание является исторической ценностью.

Полномочия этого учреждения установлены Федеральным законом № 73 от 25.06.2002 года. При изменении внешнего вида здания надо получить разрешение в специализированном комитете Санкт-Петербурга — по градостроительству и архитектуре. Это согласование необходимо для монтажа спутниковых антенн, внешних блоков сплит-систем (кондиционеров).

Если реконструкция выполняется по заказу «под ключ», для расчета временного графика пригодятся данные из таблицы:

Рабочие процессы	Время, дней
Проверка состояния объекта недвижимости, подготовка первичных материалов	7-30
Разработка проектной документации	2-7
Согласование проекта	10-45
Строительство	2-50
Выполнение кадастровых работ, ввод в эксплуатацию и регистрация в Росреестре	20-30

Первичный осмотр постройки, консультации по допустимой планировке и несколько возможных архитектурных решений некоторые исполнители предлагают бесплатно. На этом этапе выясняют, какие существуют ограничения по изменению конфигурации комнат и нежилых помещений.

На стадии подготовки договора, кроме затрат на строительство, уточняют следующие позиции:

• сколько будут стоить дополнительные услуги;
• в каком виде объект передадут заказчику;
• будут ли выполняться сложные рабочие операции силами собственных подразделений компании.

Кроме схемы расчетов и ответственности сторон, в договоре указывают гарантийные обязательства исполнителя.

Для тщательной проверки заказчику надо получить больше информации о компании. Уточняют предыдущий опыт проектирования и строительства, изучают отзывы клиентов.

До выполнения рабочих операций рекомендуется сообщить соседям о шуме и других неудобствах. При необходимости предъявляют подготовленное решение о согласовании реконструкции.

Аналогичным образом уведомляют ТСЖ либо иную управляющую организацию. Следует сохранять порядок на лестничной площадке и в других местах общего пользования. Строительный мусор нельзя выбрасывать в контейнеры для бытовых отходов.

Когда объект готов к проверке, делают кадастровый обмер.

Для инвентаризации необходимо установить:

• дверные блоки;
• сантехнику;
• встроенные шкафы;
• отопительное и другое стационарное оборудование.

С изготовленным техническим планом и сопроводительными документами собственник обращается в территориальное подразделение Росреестра. В течение 7 дней изменения регистрируют в государственной электронной базе данных.

Цвета оформления

С помощью дизайнерских приемов можно визуально избавиться от недостатков планировки. Например, маленькие комнаты можно визуально увеличить, если сделать стены светлыми.

Для оформления стен лучше всего подходят молочный белый, бежевый и светло-коричневый оттенки. Яркие акцентные цвета выгодно выделят комнату и сделают ее выразительной.

Белый цвет дизайнеры часто комбинируют с зеленым. Именно эти два цвета вместе улучшают настроение и способствуют расслаблению. Например, в светлых комнатах будет выгодно смотреться зеленая мебель, узоры на занавесках. Также дизайнеры рекомендуют делать акцентный цвет во всех комнатах одинаковым, не смотря на разный фоновый цвет.

Санузлы декорировать не рекомендуется, так как эта комната должна быть исключительно функциональной.

Что важно учесть при ремонте квартиры?

Маленькая квартира может выглядеть стильно и просторно, если подойти к ремонту с фантазией. Специалисты рекомендуют оформлять стены и потолок в светлых пастельных оттенках, но от этих советов всегда можно отступить: например, сделать потолок на полтона темнее, добавить ярких акцентов, оригинальной мебели, динамичных принтов. Декоративный камин украсит гостиную, придаст уюта и элегантности.

На фото светлая отделка в гостиной с встроенным шкафом-купе с зеркальными дверями, который значительно экономит место, увеличивает свет и зрительно углубляет комнату.

На фото ремонт двухкомнатной хрущевки в стиле прованс.

В тренде по-прежнему пол с натуральными текстурами под дерево, который сочетается с любой обстановкой и придает тепла. При ремонте узких помещений следует укладывать ламинат или паркет поперек комнаты, чтобы зрительно расширить ее. Лучше, если вся квартира будет иметь одинаковое напольное покрытие (кроме санузла и кухни): это позволит поддержать единство дизайна.

Смотрите еще один интересный проект ремонта в двушке за 800 тр.

На фото гостиная в стиле лофт с ламинатом, уложенным поперек помещения.

Как оформить переустройство

Если ваша перепланировка относится к не требующим согласования, ничего оформлять не нужно. Можно спокойно закупаться стройматериалами и заниматься ремонтом. В иных случаях потребуется собрать документы, без которых не примут заявление о предоставлении возможности перепланировки. Оно составляется по государственному образцу, который можно найти на ресурсах МФЦ, БТИ и жилинспекции.

К нему должны прилагаться:

• документ из Росреестра, подтверждающий, что вы собственник жилья;
• техпаспорт помещения;
• письменное одобрение всех зарегистрированных на потенциально перепланированных квадратных метрах.

Если предполагаются кардинальные изменения, необходимы будут проектные документы. С этим помогут в БТИ либо в проектно-архитектурных бюро. Обращаться нужно только в организации, имеющие лицензию.

Сложности могут возникнуть, если здание имеет статус культурного или исторического наследия. В этом случае понадобится разрешение на перепланировку от специалистов местной администрации, курирующих эти направления. Практика показывает, что они согласовывают изменения не слишком охотно.

Собственник нежилого помещения, желающий его перепланировать, не может быть просто физическим лицом. Разрешены изменения в таких зданиях только учредителям ООО или ИП.

Когда все бумаги собраны, требуется обратиться в МФЦ, жилинспекцию или административный отдел, курирующий жилищные вопросы в вашем городе. После подачи заявления нужно будет ожидать решения полтора месяца, хотя обычно все согласовывается быстрее – за две-три недели.

После этого вы получите разрешительный документ, в котором будет указано время, которое дается на перепланировку. По его истечении к вам в гости придет приемная комиссия, оценит качество изменений, соответствие их проекту. Если все сделано правильно, в технический и кадастровый план, а также в записи Росреестра будут внесены изменения по вашей перепланировке.

Не все перепланировки согласуют сразу, даже не нарушающие требований. Есть риск получить отказ. При небольшом непонимании или проблеме можно внести коррекцию в проект и прийти с новым заявлением спустя 90 дней. При этом следует потребовать пересмотра предыдущего решения. Очередной безосновательный отказ можно оспорить в суде.

Если требуется узаконивать перепланировку, которая уже сделана, нужно обратиться в Бюро технической инвентаризации. Возможно, будет достаточно эскиза для коррекции технического плана. Простые и соответствующие нормативам изменения легализуют быстро и без проблем. После этого вы получите новые кадастровые и технические документы, а также сведения о вашем недвижимом имуществе будут изменены в Росреестре.

Если жилье было сильно изменено, чтобы узаконить перепланировку, придется судиться. Для этого потребуется тот же список документации, что и при оформлении заявления, а также оценка специалистов, которые проведут строительно-техническую экспертизу. Если пожарные, санитарно-гигиенические и строительные нормы не нарушены, вероятность решения в вашу пользу велика.

Примеры планировки двухкомнатной хрущевки разной площади

Большое количество типов хрущевки связано с тем, что здания строили по разным стандартам и на «скорую руку». Особых ГОСТов не соблюдали, так как главной задачей было – создать как можно больше жилищного пространства для граждан. Поэтому встретить можно как простую двушку в 42 метра, так и просторную квартиру с тем же количеством комнат, но на 50 кв. метров. Ниже предстоит разобрать уже готовые проекты, которые открывают перспективную перепланировку такого жилья.

Двухкомнатная хрущевка до и после перепланировки – расширен санузел, кухня объединена с гостиной, значительно увеличена площадь входной зоны

42 кв м

Такие квартиры встречаются довольно часто. Усугубляется нехватка пространства тем, что раньше устанавливали встроенные места для хранения. Если их убрать, те же 42 кв. метра будут выглядеть совершенно по-другому. Ниже представлены варианты стандартной перепланировки, которой можно воспользоваться.

Варианты перепланировки двухкомнатной хрущевки площадью 42 кв. м.

43 кв м

Демонтаж антресолей и хранилищ позволит расширить часть коридора и санузла. Это положительно скажется на комфорте большой семьи. Фото перепланировки квартиры 2 х комнатной квартиры помогут разобраться с ограниченным пространством.

Благодаря перепланировке можно создать довольно просторную спальную комнату

44 кв м

Здесь можно поработать над увеличением гостиной за счет привлечения пространства, которые выделялось под балкон. Если он уже остеклен, то не составит большого труда убрать перегородку и отеплить эту часть.

На утепленном балконе можно организовать место для отдыха или рабочий кабинет

При переносе отопления необходимо вызвать специалиста, который спроектирует план и подготовит документацию к оформлению. Самостоятельно заниматься переносом в старых постройках строго запрещенное.

45 кв м

В данном случае можно полностью избавиться от узких коридоров и глухих стен. Проекты многих зданий имеют нелогические тупики, которые легко исправит стандартный план перепланировки. С основными деталями можно ознакомиться на готовых проектах перепланировки хрущевки и качественных фото 2 х комнатной квартиры.

Узкий коридор можно расширить, передвинув перегородку в глубь комнаты

И другие

В постройках, которые обладают площадью более 46 кв. метров, предусматривается вариант увеличения гостиной за счет присоединения коридора и кухни. Есть несколько положительных сторон такого варианта:

1. Не будет глухих и бессмысленных стен.
2. Экономия на освещении – будет больше попадать солнечного света.
3. Пространство заметно становится больше, что позволяет воплотить даже смелые идеи.

Проекты перепланировки и ремонта двухкомнатной хрущевки – помогут разобраться с основными нюансами.

Яркий интерьер прихожей хрущевки после переноса перегородок

Типовые перепланировки

Существует еще один момент, о котором нужно помнить если задумали перепланировку брежневки. Речь идет об описании самого дома. Многое зависит от того, из какого материала выполнена постройка. Для каждого варианта имеется свое решение по переустройству. Поэтому уточните, есть ли уже готовые типовые решения по вашему дому и квартире или нет. Если вам повезет, то сэкономите время и силы.

При перепланировке в панельном здании стоит учитывать особенности их строения, в первую очередь, большое количество несущих стен. Для этого придется четко проработать проект и посоветоваться со специалистом. Самым простым вариантом является брежневка «распашонка». Переделать такое помещение будет несложно.

Вам будет интересно: Лучшие идеи по перепланировке в хрущевке

Перепланировка санузла

Полезная площадь может быть увеличена за счет санузла. Здесь также возможны разновидности изменений:

• демонтировать перегородку между ванной и туалетом;
• заменить массивную ванну современной душевой кабиной. Это позволяет разместить на освободившемся месте стиральную машину, освобождая место на кухне;
• увеличить высоту дверного проема: благодаря этому приему весь санузел будет казаться выше;
• расширить санузел за счет части коридора, встроенного шкафа или кладовой. Понадобится дополнительная гидроизоляция.

Настоящим бедствием трехкомнатных хрущевок являются смежные комнаты. Они смотрятся ужасно на фото, а тем более дома: если с вами проживает несколько членов семьи, то в проходных помещениях становится невозможно отдохнуть. Сократив часть площади одной из жилых комнат, можно провести коридор до конца квартиры. Проходы в ванную и кухню при этом располагаются по обе стороны коридора, изолируя апартаменты.

Согласование работ

Чтобы провести перепланировку, следует сначала согласовать её с местными властями – иногда её выполняют без согласования, но тогда есть риск, что впоследствии она не будет утверждена. Это означает, что придётся переделывать всё обратно, естественно, за свои деньги. Потому лучше всё-таки озаботиться утверждением заранее, даже если перепланировка полностью вписывается в приведённый ранее перечень разрешённых работ.

Чтобы пройти согласование, понадобится представить проект перепланировки, составленный в лицензированной организации, именно он и будет согласовываться далее. При составлении проекта следует учесть всё положения законодательных актов, в которых регулируется эта сфера.

Если жилище является частью дома, обладающего исторической, культурной или тому подобной ценностью, то сначала потребуется согласовать перепланировку ещё и в органах, занимающихся охраной памятников – и это, скорее всего, будет весьма непросто даже для далеко не самых радикальных вариантов перепланировки.

Следует выделить работы, которые не разрешены и не пройдут согласование:

• Проводящиеся без разрешения других собственников жилья либо его нанимателей. А если будет затронуто общедомовое имущество, то потребуется согласие и от других жильцов, имеющих право на его использование.
• Ухудшающие условия проживания.
• Угрожающие несущим конструкциям, а значит и целостности строения.
• Проводящиеся в ветхих домах, которые планируется снести в течение трёх лет.
• Не будет одобрено объединение кухни с газовой плитой и жилой комнаты либо санузла.

Также сюда могут относиться иные варианты, включая непредусмотренные вовсе – а у граждан могут возникать самые экзотические идеи на этот счёт. При отказе в перепланировке, если однозначно то, что она невозможна, в законодательстве не отражено, а вы считаете, что этот вариант вполне подходящий, и удовлетворительных объяснений относительно причин отказа дано не было, можно попробовать подать в суд и добиться разрешения.

Помимо этого, использование типового проекта позволяет гражданам сэкономить на обращении к услугам компаний, занимающихся разработкой проектов. К примеру, москвичи могут найти такие типовые проекты на сайте Мосжилинспекции, после чего останется лишь собрать документы и получить разрешение.

Сама процедура согласования и реконструкции по этапам выглядит так:

• Сначала потребуется отправиться в БТИ за техпаспортом.
• После этого вызывается техник для подтверждения, что в квартире не проводилась реконструкция с перепланировкой.
• Заказывается проект либо берётся готовый типовой.
• Собираются документы и подаются в жилинспекцию.
• Если всё в порядке, выдаётся разрешение и журнал, где перечисляются работы по проекту.
• Проводится реконструкция. На неё отводится год с момента получения разрешения, а после истечения этого срока оно станет недействительным. Если работы были начаты раньше окончания года, но вот закончить их не успели, то можно будет увеличить их на месяц, и затем продлять при необходимости каждый месяц.
• После завершения работ вызывается приёмная комиссия, проводится проверка по списку в журнале, подписывается акт сдачи-приёмки выполненных работ.
• В БТИ выдаётся новый техпаспорт, отражающий актуальное состояние жилища.

Согласование

Перепланировка 3 х комнатной хрущевки состоит из определенных этапов.

В первую очередь необходимо заказать у специалистов (в организации, имеющей допуск СРО) проект квартиры. Это обеспечит отсутствие проблем, при получении разрешения на проведение работ по перепланировке. От того, насколько сложный планируется ремонт, зависит, какой будет схема согласования: по проекту или по эскизу.

Перепланировка по эскизу — понятие слегка устаревшее.

После появления Постановления Правительства Москвы № 508 в 2011 году согласование перепланировки по эскизу подразумевает получение разрешения на проведение работ в уведомительном порядке.

Суть такого согласования состоит в том, что владелец недвижимости обращается с заявлением в Мосжилинспекцию о проведенных ремонтно-строительных работах. На руки владелец получает бланк акта о завершенной перепланировке. После чего в квартиру приезжает комиссия, осматривает ее и подписывает акт, если не обнаруживается работ, которые требуют разработки проекта или согласования по ТЗК.

Но это не значит, что и на плане квартиры стен между комнатами тоже нет. Как правило, перегородки намечены с помощью кирпичной кладки или блоков на полу, потому перепланировку придется согласовывать.

Составление проекта

В Постановлении Правительства Москвы № 508 указаны работы, получить разрешение, на которые можно только после разработки проекта:

• изменение местоположения газовой плиты с прокладыванием дополнительных сетей;
• замена на газовую имеющейся электроплиты;
• сооружение лестницы, пандуса, крыльца;
• перенос санузла или устройство нового;
• сооружение несущих стен;
• изменение конструкции пола;
• устройство проемов в несущих и межквартирных стенах;
• возведение перегородок, увеличивающих нагрузку на перекрытия;
• снос стены между лоджией (балконом) и жилым помещением или ликвидация подоконного блока.

Сбор документов

Собирать документацию лучше начинать заранее, так как на это может быть затрачено долгое время.

Понадобятся документы:

• кадастровый или техпаспорт на жилье;
• бумаги, которые подтверждают право собственности на квартиру (свидетельство права собственности);
• проект;
• заявление.

В заявлении нужно подробно изложить суть перепланировки, должны стоять подписи всех проживающих в квартире.

Перепланировка 3 х комнатной хрущевки

Переделка трехкомнатной квартиры в хрущевке серии II-57.3.2. Самое худшее в этом варианте — мизерные размеры туалета и ванной. В основном для того чтобы исправить ситуацию и затевался ремонт. Для перепланировки убрали простенки между туалетом и ванной, примыкающую часть коридора отгородили стеной, в которой сделали двери. Так как в зоне, где ранее был коридор, гидроизоляция перекрытия хуже, требуются  в этой зоне дополнительные меры.

Перепланировка трехкомнатной хрущевки: фото до и после

Второе слабое место первоначальной планировки: некуда шкаф поставить. В занятом под ванную отрезке коридора был небольшой стенной шкаф, но он был очень мал. В связи с этим было принято решение перенести стену одной из спален, а на освободившемся месте сделать гардероб.

Чтобы объединить кухню и гостиную, была разрушена часть стены. Согласно проекта, необходимо было произвести усиление прилегающих несущих стен и перекрытия. Так как плита на кухне — газовая, необходимы двери. Были поставлены раздвижные.

Следующий вариант ремонта затевался с целью увеличить площадь санузлов, а также превратить одну из комнат в гостиную-столовую, с выходом в кухню. Попутно требуется получить две спальни.

Перепланировка 3 х комнатной квартиры хрущевки

Были разобраны простенки между туалетом и ванной, часть коридора отходит к санузлу. Для организации нормального пространства прихожей немного сдвигается стена одой из комнат. В кухню делают вход со стороны гостиной, на противоположной стене сделан вход во вторую спальню, а дверной блок, который ранее вел во вторую спальню демонтирован, проем заделан. Об оформлении арок читаем тут.

Переделка планировки: до и после

Еще один вариант. Главная задача, которую решает перепланировка хрущевки — увеличение площади кухни и санузла. Решение для санузла традиционное — убрали простенки, также выровняли выровняли стену. Маленькая кухня объединена со столовой. В ей даже нашлось место для группы отдыха — дивана и телевизора.

Решенная еще одна задача: проходные комнаты разделены. Произошло это за счет уменьшения площади, но помещения стали более функциональными, а в выгороженных площадях сделаны две гардеробные комнаты.

Если вы задумались о том, чтобы убрать перегородку между кухней и комнатой, об оформлении  совмещенной кухни и гостиной можно прочесть тут. 

Варианты с размерами

Если площадь коридора и кухни увеличилась лишь незначительно, то улучшение комфортабельности комнат очевидно.

Жилая площадь в трехкомнатной квартире примерно одинакова:

• кухня – 5-7 кв. м;
• спальня – до 10 кв. м;
• детская – около 8 кв. м;
• гостиная – 15-17 кв. м.

Планировка и размеры комнат зависят от серии дома. Высота потолков по сравнению с «хрущевками» увеличилась с 2,5 м до 2,7 м. Архитекторы старались отказаться от неизолированных проходных комнат, оставив совмещенные санузлы только в однокомнатных квартирах. Данные улучшения значительно облегчили быт и повысили качество жизни. К сожалению, туалет и ванна остались по-прежнему очень тесными.

Разрешённые виды работ

В пылу переделок можно перепланировать очень много всего – и не каждые владельцы жилья хоть сколько-то беспокоятся при этом о комфорте соседей, которым после всего может оказаться не особенно приятно слушать в спальне по ночам, как как-то этажом выше жарит котлеты или поёт в ванной. Конечно, требуется учитывать все подобные соображения, а кроме того, есть ещё и фактор безопасности – неосторожная перепланировка может повлечь печальные последствия, вплоть до обрушения ослабленной стены.

Список разрешённых работ:

• Снос либо перемещение перегородок, кроме несущих.
• Установка новых дверных проёмов (запрещена в несущих стенах).
• Расширение жилой площади при помощи включения в неё территории, изначально отведённой под коридор, кладовую, лоджию.
• Увеличение площади ванной или туалета путём включения в них территории нежилых помещений.
• Объединение двух отведённых под санузел комнат.
• Объединение жилой комнаты и кухни (но может потребоваться переоборудование).
• Оборудование дополнительного санузла либо кухни – но требуется, чтобы они располагались не над и не под жилой комнатой.
• Перенос инженерных конструкций.
• И даже объединение нескольких квартир.

Все перечисленные действия объединены тем, что они не должны затрагивать несущие конструкции. Это, однако, не означает, что их закон вообще будет запрещать трогать – для проведения перепланировки, включающей в себя их изменение, понадобится техническое заключение, из которого будет следовать, что это не несёт никакой угрозы безопасности.

Проекты

При планировке учитывается и тип здания, и проект. В хрущевках комнаты были проходными. Из кладовой можно было попасть во все комнаты.

Хрущевские квартиры делятся на несколько серий. Серия 1-335 и К-7 имеют маленькие кухни и тесные прихожие. В серии 1-447 появляются балконы, но в угловых квартирах они отсутствуют. Чаще всего дома этих серий изготавливали из кирпича.

В современные домах трехкомнатные квартиры имеют разделенные санузлы. Все комнаты имеют большую площадь. Редко в современных трехкомнатных квартирах отсутствуют балкон или лоджия.

Квартиры домов, построенных в 2000-х, имеют кухни площадью 14 квадратных метров и по две лоджии.

Планировка брежневка: история «брежневских» квартир

«Хрущевки» очень хорошо подходили для быстрого и дешевого расселения граждан СССР в отдельные квадратные метры, но время шло и требовались более современные решения.

Название это пошло от имени генсека Л.И. Брежнева, во времена которого происходила крупномасштабная застройка этой серии домов, хотя некоторые строились еще и при Хрущеве и были названы «ранние брежневки».

Вообще период возведения зданий занимал с 1964 г. до начала 1980-х годов, хотя это касается Москвы, в регионах строительство некоторых планировок, относящихся к «брежневкам» продолжается до сих пор. Самый пик строительства пришелся на 70 — 80-е гг. прошлого столетия, строились они из панели, кирпича и редко из блоков.